Tarif dan Cara Menghitung BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pajak yang dikenakan pada setiap transaksi yang melibatkan pengalihan hak kepemilikan tanah dan bangunan. Oleh karena itu, setiap pihak yang terlibat dalam transaksi ini harus memahami kewajiban pajak yang berlaku. Awalnya, pemerintah pusat mengelola pungutan ini, tetapi sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD), BPHTB teralihkan kepada pemerintah daerah kabupaten/kota. Dalam artikel ini, kita akan membahas ketentuan, tarif, cara menghitung BPHTB, serta bagaimana mengurusnya secara online.

Subjek BPHTB dan Tarif yang Dikenakan

Individu atau badan yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan secara sah harus membayar BPHTB. Berdasarkan Pasal 88 ayat (1) UU PDRD, tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5% dari harga jual atau nilai transaksi setelah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Di sisi lain, NPOPTKP sendiri merupakan nilai yang bervariasi di tiap daerah, dan dalam beberapa kasus, seperti warisan atau hibah, nilai NPOPTKP bisa lebih tinggi.

Cara Menghitung BPHTB

Berikut merupakan rumus menghitung BPHTB adalah:

BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)

NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) merupakan nilai transaksi atau harga jual dari tanah atau bangunan. Sementara itu, NPOPTKP adalah nilai yang tidak dikenakan pajak, yang ditetapkan paling rendah Rp60 juta di setiap wilayah sesuai Pasal 87 ayat (4) UU PDRD. Selain itu, untuk perolehan hak melalui warisan atau hibah wasiat dari keluarga sedarah dalam garis lurus ke bawah, pemerintah menetapkan NPOPTKP paling rendah sebesar Rp300 juta.

Contoh Kasus:

Misalkan sebuah tanah kosong di Jakarta jual dengan detail sebagai berikut:

• Luas tanah: 1.000 m²
• Nilai Jual Objek Pajak (NJOP): Rp1.000.000 per meter
• Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) di DKI Jakarta: Rp80.000.000
• Harga kesepakatan penjual dan pembeli: Rp2.000.000 per meter

Dengan informasi tersebut, nilai transaksi (NPOP) terhitung sebagai: NPOP = 1.000 m² x Rp2.000.000 = Rp2.000.000.000

Perhitungan pajak penghasilan (PPh) dan BPHTB adalah sebagai berikut:

• PPh = 5% x NPOP
  • Besaran PPh = 5% x Rp2.000.000.000 = Rp100.000.000
• BPHTB = 5% x (NPOP – NJOPTKP)
  • Besaran BPHTB = 5% x (Rp2.000.000.000 – Rp80.000.000) = Rp96.000.000

Ketentuan Legalitas BPHTB

Untuk memastikan legalitas transaksi perolehan hak atas tanah dan bangunan, proses ini biasanya melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris. Beberapa ketentuan penting terkait proses ini antara lain:

1. PPAT/notaris baru dapat menandatangani akta pemindahan hak setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB. Oleh karena itu, penting bagi wajib pajak untuk memastikan bukti tersebut terserahkan tepat waktu.
2. Kepala kantor yang bertanggung jawab atas pelayanan lelang negara akan menandatangani risalah lelang hanya setelah menerima bukti pembayaran BPHTB.
3. Anda harus melaporkan akta atau risalah lelang tersebut kepada kepala daerah paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya.

Sanksi Jika Melanggar Ketentuan BPHTB

Berdasarkan Pasal 93 UU PDRD, jika PPAT/notaris atau kepala kantor terkait melanggar ketentuan BPHTB, mereka dapat terkena sanksi berupa denda administratif. PPAT atau notaris dikenakan denda sebesar Rp7.500.000 per pelanggaran, sedangkan kepala kantor lelang dapat dikenakan denda Rp250.000 per laporan.

Cara Mengurus BPHTB Secara Online

Saat ini, melakukan pengurusan BPHTB bisa secara online melalui sistem e-BPHTB yang terdiakan oleh masing-masing pemerintah daerah. Sebagai contoh, berikut adalah langkah-langkah mengurus BPHTB online di Jakarta:

1. Kunjungi situs pajakonline.jakarta.go.id dan lakukan pendaftaran untuk membuat akun
2. Login dengan akun Anda, lalu pilih menu yang sesuai, misalnya untuk wajib pajak pribadi atau PPAT.
3. Masukkan Nomor Objek Pajak (NOP) PBB-P2 yang akan terproses.
4. Anda perlu mengisi formulir SSPD BPHTB elektronik dengan data yang diminta, seperti NIK, NPWP, alamat, NOPD, jenis perolehan hak, nomor sertifikat, nilai transaksi, dan luas tanah atau bangunan. Selain itu, pastikan semua informasi yang diberikan akurat untuk memperlancar proses.
5. Pilih metode pembayaran dan bayar sesuai instruksi yang ada.
6. Setelah pembayaran selesai, unggah dokumen AJB yang telah tertandatangani.
7. SSPD BPHTB elektronik akan diverifikasi oleh petugas dalam waktu 30 hari.
8. Setelah diverifikasi, Anda dapat mencetak SSPD BPHTB. Dengan demikian, pastikan semua data sudah benar sebelum mencetak.

Kesimpulan

BPHTB mengenakan pajak atas perolehan hak tanah dan bangunan dengan tarif 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP. Setiap transaksi properti harus mematuhi ketentuan yang berlaku untuk memastikan legalitasnya. Kini, masyarakat dapat membayar BPHTB secara online melalui platform e-BPHTB, sehingga memudahkan pengurusan kewajiban pajak ini.

Baca Lainnya: BPHTB: Pengertian, Objek, dan Persyaratan Mengurusnya

Untuk memudahkan proses perolehan hak atas tanah dan bangunan serta mengurus kewajiban BPHTB Anda, Kantor Konsultan Pajak Ashadi dan Rekan siap membantu. Hubungi kami untuk konsultasi lebih lanjut!

KPP Ashadi dan Rekan

KKP ASHADI DAN REKAN merupakan bagian dari firma Ashadi dan Rekan yang berdiri di tahun 2015 dan telah mendapatkan izin dari Kementerian Keuangan KMK No. 84/KM.1/PPPK/2015, Tanggal 17 November 2015. Dalam menjalankan usahanya perusahaan memberikan pelayanan jasa konsultasi pada bidang konsultasi perpajakan, transfer pricing documentation, litigasi pajak dan training.

Hubungi Kami :

Hotline : +6221 22085079

Call/WA : +62 818 0808 0605

               +62 812 1009 8813

Email : info@kkpashadirekan.com