Saat melakukan transaksi jual beli tanah, pembeli dan penjual harus memperhatikan berbagai biaya yang muncul, termasuk pajak yang dikenakan, selain harga jual.
Biaya dalam Transaksi Jual-Beli Tanah
Proses jual beli tanah tidak hanya melibatkan harga tanah, tetapi juga berbagai biaya tambahan yang perlu diperhatikan. Biaya tersebut dapat dibagi menjadi dua kategori utama, yaitu pajak dan honorarium. Pajak yang dikenakan pada penjual terdiri dari Pajak Penghasilan (PPh) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), sementara bagi pembeli, pajak yang dikenakan adalah PPN dan BPHTB. Selain itu, ada biaya lain yang harus dikeluarkan, seperti honorarium Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), biaya pengecekan sertifikat, dan biaya balik nama.
Bagi penjual, biaya PPAT bisa dibagi antara penjual dan pembeli, tergantung kesepakatan. Untuk pembeli, selain BPHTB, mereka juga harus memperhatikan PPN yang dikenakan apabila transaksi dilakukan dengan pengusaha kena pajak (PKP).
Baca lainnya: Tarif dan Cara Menghitung Pajak Air Tanah
Jenis-Jenis Pajak dalam Transaksi Penjualan Tanah
Ada beberapa jenis pajak yang muncul dalam transaksi jual beli tanah. Berikut penjelasan rinci tentang masing-masing jenis pajak yang perlu Anda ketahui:
1. Pajak Penghasilan (PPh)
Pajak Penghasilan (PPh) yang dikenakan pada penjual diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994, yang telah diperbarui melalui Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016. Sebelumnya, tarif PPh ditetapkan 5% dari nilai transaksi. Sejak September 2016, tarifnya berubah menjadi:
- Tarif sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan ha atas tanah dan/ atau bangunan.
- Tarif sebesar 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilalukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
- Tarif sebesar 0% atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat Penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sesuai dengan ketentuan dalam undang-undang yang mengatur pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
PPAT berhak menolak pembuatan Akta Jual Beli (AJB) jika penjual belum melunasi PPh.
2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dikenakan atas tanah atau bangunan dan dibayar oleh penjual pada tahun transaksi. Tarif PBB ditetapkan sebesar 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), yang dikalikan dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). PBB ini dibayarkan setiap tahun, tetapi dalam transaksi jual beli tanah, penjual harus membayar PBB hingga tahun transaksi berlangsung. Pembeli akan menanggung PBB pada tahun berikutnya.
3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN dikenakan jika transaksi jual beli dilakukan dengan pengusaha kena pajak (PKP).PPN dikenakan dengan tarif 11% dari nilai jual tanah. Jika penjual bukan PKP, maka pembeli harus menyetorkan sendiri PPN tersebut ke kas negara.
4. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB adalah pajak yang ditanggung oleh pembeli, yang besarannya dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Tarif BPHTB adalah 5% dari selisih tersebut.
Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah
Berikut adalah cara perhitungan untuk masing-masing jenis pajak yang muncul dalam transaksi jual beli tanah:
- PPh
Misalnya, jika harga transaksi jual beli tanah adalah Rp500.000.000 dan tarif PPh yang berlaku adalah 2,5%, maka perhitungannya adalah:
PPh = 2,5% x Rp500.000.000 = Rp12.500.000
- BPHTB
Jika sebuah tanah memiliki Nilai Jual Objek Pajak (NPOP) sebesar Rp200.000.000 dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) sebesar Rp100.000.000, maka perhitungannya adalah sebagai berikut:
NJOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP
= Rp200.000.000 – Rp100.000.000
= Rp100.000.000
BPHTB Terutang
= 5% x Rp100.000.000
= Rp5.000.000
Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan dalam Transaksi Jual Beli Tanah
Selain kewajiban pajak saat melakukan transaksi jual beli tanah, ada biaya-biaya lain yang perlu diperhatikan oleh penjual dan pembeli. Berikut adalah beberapa hal penting yang perlu dilakukan:
- Langkah pertama adalah memeriksa keaslian dan keabsahan sertifikat tanah di Kantor Pertanahan.
- PPh harus dibayarkan oleh penjual sebelum pengurusan Akta Jual Beli (AJB) dan menerima pembayaran penjualan.
- Pastikan ada saksi saat pembacaan dan penandatanganan AJB untuk mencegah perselisihan atau wanprestasi.
- PPAT tidak akan menerbitkan AJB jika PPh belum dibayarkan oleh penjual.
- PPAT tidak menandatangani AJB jika pembeli belum melunasi pembayaran jual beli tanah.
- Transaksi jual beli tanah menimbulkan kewajiban berupa pajak dan biaya lain baik bagi penjual maupun pembeli, seperti PPh bagi penjual serta BPHTB dan PPN (jika berlaku) bagi pembeli. Selain itu, terdapat potensi biaya tambahan seperti biaya pengecekan sertifikat dan jasa notaris.
Kesimpulan
Pajak penjualan tanah merupakan salah satu biaya penting yang perlu diperhatikan dalam transaksi jual beli tanah. Setiap pihak, baik penjual maupun pembeli, memiliki kewajiban untuk membayar pajak sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Jenis pajak yang dikenakan antara lain PPh, PPN, dan BPHTB, dengan cara perhitungan yang disesuaikan dengan nilai transaksi dan jenis tanah yang diperjualbelikan. Oleh karena itu, memahami kewajiban pajak dan memastikan semua prosedur dilakukan dengan benar sangat penting untuk menghindari masalah di masa depan.
Untuk memastikan perpajakan Anda berjalan lancar dan sesuai dengan peraturan pajak yang berlaku, konsultasikan dengan Kantor Konsultan Pajak Ashadi dan Rekan. Kami siap membantu Anda mengelola pajak tanah dengan tepat dan efisien.
KPP Ashadi dan Rekan
KKP ASHADI DAN REKAN merupakan bagian dari firma Ashadi dan Rekan yang didirikan di tahun 2015 dan telah mendapatkan izin dari Kementerian Keuangan KMK No. 84/KM.1/PPPK/2015, Tanggal 17 November 2015. Didalam menjalankan usahanya perusahaan memberikan pelayanan jasa konsultasi pada bidang konsultasi perpajakan, transfer pricing documentation, litigasi pajak dan training.
Hubungi Kami :
Hotline : +6221 22085079
Call/WA : +62 818 0808 0605
+62 812 1009 8813
Email : info@kkpashadirekan.com
